タワーマンションの大規模修繕が難しい理由｜工事費用・期間の目安は？

難易度が非常に高いといわれている、タワーマンションの大規模修繕工事。長期間の工事と多額の費用がかかることが予想され、修繕適齢期が迫るごとに不安が高まっている方も多いでしょう。

この記事では、タワーマンションの大規模修繕工事が難しいとされる理由や、工事にかかる費用・期間の目安について解説します。

タワーマンションの大規模修繕はなぜ難しい？【4つの理由】

タワーマンションの大規模修繕工事がなぜ難しいといわれているのか、その主な理由について解説します。

それらの内容を把握し、今後の大規模修繕に備えるための参考にしてください。

世帯数が多く合意形成が難しい

世帯数が多いタワーマンションは、大規模修繕工事の合意形成も大変です。

タワーマンションにおける修繕工事は、1戸あたりの修繕費用も高額に及び、住民からの賛成意見がなかなか得られないもの。

特に高層階と低層階で修繕への要望に差が生まれやすく、それぞれのニーズを汲み取りながら意見を集約させるのはかなりの労力と時間を要します。

目視での劣化診断が難しい

大規模修繕工事を行うにあたって建物がどの程度劣化しているのか、事前確認をまず行わなければなりません。

中低層のマンションの場合、目視で外壁などの劣化状況をある程度確認できますが、地上100mをも超えるタワーマンションの外壁を、目視で確認するのは非常に困難になってしまいます。

劣化調査をするためにゴンドラを設置するようになると、コストも大きくかかってしまいます。

近年はドローンによる外壁調査を行っている業者も増えていますが、専門的な知識が必要になり実績を持っているところはまだまだ少ないのが現状です。

工事の難易度が高くコストがかかる

タワーマンションの魅力と言えば、先進技術がふんだんに盛り込まれた利便性の高い設備の数々。

大規模修繕工事においては、このような魅力が大きな障害となります。

エレベーターや照明、セキュリティなど、タワーマンションに搭載されている便利な設備は特殊な構造になっており、専門的なノウハウを要する難易度の高い修繕工事が必要です。

修繕費用も当然通常規模のマンションと比べて割高になり、想定よりも修繕費用がはるかにオーバーしてしまうケースが多いのです。

修繕積立金が不足するケースが多い

大規模修繕に備えて毎月あつめられていた修繕積立金。

近年行われているタワーマンションの大規模修繕において、この積立金が不足してしまっているケースが増えていると問題になっています。

通常マンションの積立金は、建物の状況に応じて定期的に値上げを行うなど、将来的な不足を見越して計画的に積み立てられます。

しかし、大規模修繕工事の実例が少ないタワーマンションは、高層階の劣化スピードや高級な設備の材料値上がりなど、分譲時の見積もりが非常に甘かったというケースが多いのです。

修繕積立金が不足するのであれば値上げを行わなければなりませんが、当然住人からの反発も起こり、なかなか費用を集められないところが多いというのが現状です。

タワーマンション大規模修繕の工事期間・費用目安

タワーマンションの大規模修繕にかかる費用相場は、国土交通省が公表しているデータによると、下記のようになります。

• マンション規模が201～300戸以下の場合(1回目)…約2億4,000万円
• マンション規模が301戸以上の場合(1回目)…約10億円

画像引用元：国土交通省　令和3年度マンション大規模修繕工事 に関する実態調査

総じてみると、1戸あたり125万円あたりが標準相場となります。

一般的な中層マンションの大規模修繕費用の相場が、1戸あたり100万円ほどといわれていますので、それと比べると20〜30％程度高くなる傾向にあるようです。

タワーマンション大規模修繕工事を成功させるためには

タワーマンションにおける大規模修繕の最大課題は、見積りの甘い積立金による修繕費不足。

大規模修繕を成功させるためには、修繕計画を早い段階で見つめ直し、住人からの理解を深める行動をとりつづけることが重要になります。

居住者の維持管理に対する意識が高まり、積立金の値上げに同意してもらえれば、修繕工事の障害となる積立金不足も解消されます。

また、修繕費用を確保するにあたって、使用機会の少ない設備を廃止してみるのも有効です。

フィットネスジムやプールなどの豪華な施設、定期的な清掃が必要になる噴水設備など、10年以上も暮らしていると「正直、誰も使ってない…」というような設備が多く見られるはずです。

このような住民のニーズと不満をしっかりと把握するため、定期的な説明会を行うなどの対策を普段から行っておくことが、タワーマンションの大規模修繕工事を成功させるカギとなります。

マンションの大規模修繕工事でお悩みの方はトネクションヘご相談を

タワーマンションの大規模修繕工事はとても難しく、管理組合員の話し合いのみで実施するのは困難です。

大規模修繕工事でお悩みの方は、ぜひ弊社までご相談ください。

豊富な実績をもつ建物のスペシャリストが、大規模修繕工事をスムーズに行えるようにサポートいたします。