アパートの修繕費｜相場や時期の目安・費用を安くするコツを解説

アパートの修繕費は、貸主である大家にとって大きな出費です。どのようなタイミングで修繕が必要になるか、修繕費の目安と修繕タイミングの目安について解説するとともに、より修繕費を安く抑えられるコツについても紹介します。

アパートの経営者として、費用を安く抑えながら安全で快適な住居を提供しましょう。

アパートの修繕費は大きく3種類に分かれる

アパートの修繕費は、

• 原状回復
• 補修
• 大規模修繕

の3種類に大別されます。

それぞれ、詳細に解説します。

原状回復

現在の借り手との契約が始まる前の状態に戻すことを「原状回復」と言います。この際にかかる費用は、借り手がアパートから退去する際に発生します。

通常、想定される程度の汚れであれば敷金から捻出して施工します。敷金を超える修繕費については、借り手もしくは貸主のどちらかが負担します。

借り手の責任で過度に汚損している場合は追加で請求することもできますが、借り手に責任がない、経年劣化による傷や汚れは貸主が費用を負担する必要があります。

補修

賃貸物件などの場合、給湯器や水道・ガス・配電といった、さまざまな設備が用意されています。

これらが、特別なことをしていないにもかかわらず故障してしまうケースは少なくありません。

借り手に故障の原因がない場合は、これらの設備も貸主負担で修理する必要があります。

もし借り手に原因がある場合は、借り手側に費用負担を求めることも可能ですが、設備故障は修繕費用が高くつきやすいため、トラブルの原因となるかもしれません。

大規模修繕

アパート全体に対する防水加工工事や耐震強化工事などは、大規模修繕に分類されます。

入居者の有無にかかわらず定期的に行う必要がありますが、一回当たりの費用も莫大になるため、積立金などによって、十分な備えが必要です。

大規模修繕工事は、実際に漏水（雨漏り）などの問題が発生する前の段階で実施するのが一般的であり、時期が来たら工事業者立ち合いの上、補修工事が必要かどうかを検討します。

アパート修繕費の費用・修繕時期目安

それぞれの設備の修繕費を一覧表にまとめると、以下のようになります。

修繕箇所	交換時期の目安	費用目安
クロス張替え	入居者退去時	5万円程度（6畳）
フローリング張替え	入居者退去時	15万円程度（6畳）
鍵交換	入居者退去時	2万円程度
給湯器修繕・交換	修繕：故障時 交換：10年	修繕：5万円程度 交換：15万円程度
エアコン修繕・交換	修繕：故障時 交換：8年	修繕：10万円程度 交換：15万円程度
配管設備修繕・交換	修繕：故障時 交換：15年	修繕：70万円程度
ユニットバス修繕・交換	修繕：故障時 交換：15年	修繕：20万円程度 交換：150万円程度
屋上防水	10年	100万円（100㎡あたり）
外壁補修	10年	150万円（100㎡あたり）

設備などの修繕費用は、故障した箇所などによって大きく変動します。

また、設備交換は新しく導入する機器の新しさやグレードによって金額が変わります。

これらはあくまでも目安ですので、都度業者と相談しながら、修繕・交換の有無や金額面での打ち合わせが必要です。

リフォームは修繕費に計上できない可能性も

「建物を修繕するついでに、レイアウトを変更してより高い賃料で貸し出せるようにしよう」と考える大家さんも多いですが、リフォームについては注意が必要です。

建物の利便性を向上させる目的でのリフォームは、修繕ではなく、資産価値を向上させるための「建物の改築」という扱いになることがあるためです。

修繕費はあくまでも「最初にあった資産価値に戻すための費用」であり、それ以上のことを行う場合は、修繕費ではなく建物の資産価値向上となります。

税務申告などで問題になる可能性もあるため、事前に業者や税理士と連携を取り、どこまでが修繕費として費用申告できる範囲なのか、確認しておきましょう。

できるだけアパートの修繕費用を安く抑えるなら

修繕費には、多額の費用が掛かります。

しかし、修繕を適当に行った物件には、新しい入居者が入りにくくなり、結果として収益性が下がる恐れがあります。

また、防水工事などの建物全体にかかる修繕を怠ると、アパート自体の安全性が確保できなくなるリスクもあります。

できるだけ修繕費を安く抑えながら安全・安心に施工を行ってもらうためにおすすめしたいのが、適切な相見積もりを取ることです。

複数の業者間で費用を算出してもらい、最も妥当な金額・施工内容を提供してくれる企業を選択しましょう。

こうした際におすすめなのが、トネクションです。

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複数の企業に自身で連絡を取る必要がないため、非常に簡単で便利なサービスです。

ぜひ活用してみてください。

アパートの修繕費｜将来的な出費に備えた財務計画を

修繕費には、さまざまな種類があります。借り手がいる期間での故障・修繕はもちろん、空室の管理も行わなくてはいけません。

また、大規模改修が定期的に必要になりますので、それに向けた毎年の積立金処理等も求められます。

将来的な費用負担についても考えながらのアパート経営が重要です。

できる限り費用を抑えたいなら、ぜひ簡単に相見積もりの取れるトネクションを活用してみてください。