マンションの大規模修繕にありがちなトラブルを回避！対策や解決方法は？

マンションの大規模修繕にトラブルは付き物と諦めていませんか。確かにすでに居住者が居るマンションの大規模修繕では、配慮すべき事柄が山積みです。

しかしトラブルの原因と対応策や相談すべき先を知っておくことで、スムーズに工事を進めることができます。そこで

この記事では、マンションの大規模修繕でありがちなトラブルとその解決方法を解説します。

マンションの大規模修繕はトラブルを前提に準備する

マンションの大規模修繕は、国土交通省の定めるガイドラインの改訂に伴い、外壁であれば12〜15年、空調や換気設備であれば13〜17年周期で実施するのが一般的です。ガイドラインはあくまで指針にすぎないため、もっと短い周期で大規模修繕を行うこともあります。

マンションの大規模修繕は、国土交通省の定めるガイドラインの改訂に伴い、外壁であれば12〜15年、空調や換気設備であれば13〜17年周期で実施するのが一般的です。ガイドラインはあくまで指針にすぎないため、もっと短い周期で大規模修繕を行うこともあります。

マンション住人が居住している状態で行われるため、細心の注意を払ってもトラブルを回避するのは困難を極めます。そのためマンションの大規模修繕に際しては、トラブルは発生するものという前提で、トラブルへの対処も考慮しながら計画を練ることが大切です。

特に配慮すべきなのが次の5点です。

• 関係者との密なコミュニケーション
• 大規模修繕委員会の結成
• コンサルタントの選定
• 施工業者の選定
• 防犯対策
• 保険の加入

参照：「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて｜国土交通省

関係者との密なコミュニケーション

マンションの大規模修繕において、マンションにさまざまな形で携わる人々にまつわるトラブルは大きなウェイトを占めます。

それぞれの関係性や思惑を冷静に把握し、適宜コミュニケーションをとりながら、修繕工事を進めてください。

マンション居住者

マンションの大規模修繕に際しては、事前に住民説明会を実施し、施工内容や手順の説明を行います。しかし実際に修繕が始まると、居住者からの不満が噴出するのは避けられません。

よくあるクレーム内容には次のようなものがあります。

• 騒音
• 振動
• 臭い
• ホコリ
• 大型車輌の出入り

修繕工事が始まる前に詳細を説明していても、居住者が細かなスケジュールを把握することは困難です。修繕工事内容や修繕対象のエリアが変わるタイミングでその都度、工事内容や時間帯について具体的にアナウンスしてください。

細やかな連絡によって、居住者の不満や不安を軽減する効果が期待できます。

近隣住人

マンションの居住者同様、近隣住人への配慮も大切です。

マンションの大規模修繕になると音や揺れ、粉塵による被害が、近隣の建物にも伝わります。また工事用の大型の車輌が近隣エリアを走行することや、見知らぬ作業員が出入りすることに対して、不安を覚える近隣住人も現れます。

マンションの居住者であれば、自身が居住する住宅の修繕ということで納得できることもあります。しかし近隣住人にとっては、大規模修繕は何の利益ももたらしません。むしろ、甚だ迷惑なことに感じられるものです。

近隣住人とのトラブルをさけるために、近隣住人に対しても、マンションの居住者と同様の丁重かつこまめな連絡と報告は欠かせません。いつどの部分をどのように修繕する予定があるか、修繕工事の内容を具体的にアナウンスしてください。

マンション管理組合

マンションの大規模修繕に関するさまざまな決定や最終判断は、マンション管理組合の理事会で行われます。理事会で承認が得られなければ、修繕工事が頓挫することもあるので注意が必要です。

管理組合とは密に連絡を取り合って情報共有し、良好な関係を構築することが大切です。

大規模修繕委員会の結成

マンションの大規模修繕に際しては、大規模修繕委員会を設置してください。大規模修繕委員会は、マンションの管理組合の理事会をサポートする役割を果たします。

管理組合や理事会は通常業務に追われており、大規模修繕計画までフォローすることができません。特にマンションの管理組合の理事が1年ごとに入れ替わるシステムを採用しているマンションでは、理事のなかにマンションを熟知した人材がいるとは限りません。

こういった際に、理事会が決定を下すための判断資料を提供したり、理事会の指示で調査を行うのが大規模修繕委員会です。

大規模修繕委員会の業務内容

大規模修繕委員会は、マンションの大規模修繕にかかわる広範囲な業務に携わります。代表的なものが以下です。

• 大規模修繕計画の見直し
• 大規模修繕計画の立案
• マンションの劣化状況の調査
• コンサルタント会社の選定
• 施工業者の選定
• 工事費用の推計
• 居住者へのアンケート

大規模修繕委員会が設置されるタイミングによって業務内容は若干変動しますが、最終的な判断や決定以外のほとんどの業務を、大規模修繕委員会が担います。

大規模修繕委員会を結成する時期

マンションの大規模修繕は、工事の着工までの準備期間として1年半から2年ほどの期間を必要とします。その間に適任者を選任、もしくは募集して、大規模修繕委員会を設立してください。

大規模修繕委員会の選任方法

大規模修繕委員会はマンションの居住者を中心に、マンションの専門家が相談役として加わるように構成されるのが理想です。

マンションに関する内容を審議するのが大規模修繕委員会ですから、部外者のみで運営するのは好ましくありません。基本的なメンバーは居住者から選任すべきです。

これに加えて相談役を担うマンションの大規模修繕に関する知識を持った専門家がいない場合は、外部の専門家を起用することも視野にご検討ください。

大規模修繕委員会設置の際の注意点

大規模修繕委員会を設置するにあたって、2つの注意点があります。

1つ目として、大規模修繕委員会の立ち位置を明確にし、業務内容の線引きを明確に行ってください。

大規模修繕委員会は、マンションの修繕に関するほとんどの業務に介入します。しかし最終的な決定を下すのは理事会です。大規模修繕委員会は理事会が判断し決定を下すための判断材料の提供や、修繕に関する実務を行うにすぎません。

大規模修繕委員会が理事会の業務領域を侵して検討事項の判断や決定、承認を行った場合、トラブルに発展する恐れがあります。

また大規模修繕委員会を設置する際は、事前に管理組合の理事会に打診のうえ、総会で承認を得てください。

大規模修繕委員会が始動すれば、参考書籍の購入や勉強会への参加といったコストがかかるため、管理組合の予備費から予算を割かなければなりません。総会で承認を得ていない場合、予算を捻出することができなくなる恐れもあります。

マンションの大規模修繕をスムーズに進めるためには、逐一管理組合に報告、連絡、相談して承認を得ることが大切です。

コンサルタントの選定

マンションの大規模修繕では、マンション建築の専門的知識を持ったコンサルタントを選任するか否かを選択します。

マンションの大規模修繕に関するコンサルタントの選定方法は、大きく次の2つに分類できます。

• 設計管理方式：コンサルタントを選出して相談する
• 責任施工方式：コンサルタントを選任せず、全て施工会社に相談する

マンションの管理組合は、建築の専門家ではありません。管理組合では把握しきれない建築に関する専門的な領域に関する相談事に対応するのがコンサルタントの役割です。コンサルタントは多くの場合、設計事務所が請け負います。

しかしコンサルタント選びは施工業者の選定と並んで難しく、コンサルタントが自身とつながりのある施工業者を導入し、不正な価格で工事を推し進めるケースも報告されています。

実際2017年には国土交通省が異例の通達を出して、談合によらない適正な価格での修繕工事実施の注意喚起をしました。

施工業者に対する依存度が高くなりすぎることによる弊害を避けるなら、業界を熟知し、かつ利害関係のない公正な第三者をコンサルタントとして迎えることが大切です。

参照：設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（通知）｜国土交通省

大規模修繕にかかる相談先

マンションの大規模修繕のコンサルタントに課された本来の役割は、依頼主であるマンション管理組合の利益のために中立な立場で施工業者と管理組合の橋渡しを行うことです。

しかし業界におけるつながりやこれまでの慣習によって、利益相反が起きることもあります。

マンションの大規模修繕にまつわるトラブルが発生した場合は、国土交通省が周知している相談窓口をご活用ください。

• 公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理センター
• 公益財団法人マンション管理センター

施工業者の選定

マンションの大規模修繕では施工業者選びは慎重に行う必要があります。施工業者の選定方法は複数あるので、適した方法を採用してください。

施工業者の選定方法

選定方法	選定の仕方	メリット	注意点
特定随意契約	取引のある施工業者1社に依頼	すでに取引がある業者なので契約がスムーズ	工事価格が割高になることがある
見積合わせ	複数の施工業者から見積もりをとって検討	工事価格を抑えられる	同じ条件で見積もり依頼しないと比較しにくい
競争入札	入札希望会社を剪定して競争入札させる	比較検討がスムーズ	同じ条件で価格競争するため、談合される可能性がある

施工業者の種類

マンションの大規模修繕を依頼できる施工業者には次のようなものがあります。

• ゼネコン（総合建設会社）
• マンションの大規模修繕を専門に請け負う業者
• 管理会社
• 管理会社に関連する施工業者

施工業者を選定する基準

マンションの大規模修繕を依頼する施工業者を選ぶ際は、次のような観点も含めて、じっくり検討することが大切です。

• マンションを建設した業者にこだわらない
• マンション管理の関係者と無関係な業者
• 業者の規模や施工実績
• 予算内で施工できる
• 現場監督のコミュニケーションスキル

予算内で、適切な施工を安全に行える業者を選ぶために、マンション関係者と利害関係のない第三者の立ち位置にある施工業者を選んでください。

マンションの大規模修繕においては、談合による価格調整が行われやすい傾向があります。完全に談合を防ぐことは困難ですが、可能な限り公正な取引ができるように心がけることがトラブルを回避することにつながります。

またマンションの管理組合との窓口になる現場監督の人柄やコミュニケーションスキルも、チェックしてください。マンションの大規模修繕は長い期間にわたる工事です。マンション関係者と適宜相談しながら、円滑にやりとりできるスキルは重要です。

防犯対策

マンションの大規模修繕に便乗した犯罪を未然に防ぐための対策が必要です。具体的には次のような対策があります。

• 防犯カメラの設置
• センサーライトの設置
• 透過メッシュシートの採用
• 金網の設置
• 侵入警報システムの採用
• 警備員の配置
• 工事関係者の判別

修繕工事が始まると、不特定多数の関係者がマンション敷地内に出入りするようになります。万が一に備えて敷地内に防犯カメラを設置するほか、夜間の不審者の侵入を防止するためにセンサーライトの設置や不審者の侵入時に警報を鳴らすシステムの導入も有効です。

また外壁の修繕のために足場を設置することを悪用して、室内に侵入する空き巣や不審者が発生する恐れもあります。マンションを覆う養生シートを透過性のものにして身を隠すスペースを排除するほか、住人には戸締まりの徹底を促してください。

保険の加入

マンションの大規模修繕を行う際は、瑕疵（かし）保険と呼ばれる保険に加入します。瑕疵保険は工事を実施した部分に何らかの不具合があった場合に備えた保険です。

瑕疵保険は住宅瑕疵担保履行法に基づいて、国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人により提供されます。

瑕疵保険の種類

瑕疵保険を取り扱うのは以下の住宅瑕疵担保責任保険法人です。

• 住宅あんしん保証
• 住宅保証機構
• 日本住宅保証検査機構
• ハスジーメン
• ハウスプラス住宅保証

加入を検討する際は各法人に直接相談するほか、施工会社経由でも相談できます。

瑕疵保険でできること

瑕疵保険に加入している場合、次のような保証を受けられます。

• 完成後に発覚した不具合の修繕費用の80％が支払われる
• 施工会社が倒産した場合は、工事費用を全額請求可能

修繕対象となるのは、修繕工事施工箇所のうち次の8ヶ所です。

• 構造
• 防水
• 給排水管
• 給排水設備
• 電気設備
• ガス設備
• 手すり
• 外壁タイル

瑕疵保険に加入する方法と契約期間

瑕疵保険に加入するためには、工事の際に保険会社による現地調査を受ける必要があります。

なお契約期間は、全ての修繕工事を完了した日から起算して5年が基本です。

参照：住宅瑕疵担保履行法について｜国土交通省

マンションの大規模修繕でよくあるトラブルと対処法

マンションの大規模修繕でよくあるトラブルには次のようなものがあります。

• 修繕費用の不足
• クレーム
• 空き巣被害
• 店舗の営業の邪魔になる
• 施工会社の倒産
• 車輌トラブル
• 施工不良
• 工事費用の追加請求

修繕費用の不足

マンションの大規模修繕でよくあるトラブルに、工事費用の不足があります。

マンションでは大規模修繕に備えて修繕積立金を用意しています。国土交通省がガイドラインのなかでマンションの占有面積あたりの修繕積立金の目安を設けており、これを参考に修繕費用を積み立てるのが一般的です。

しかしマンションの大規模修繕に際して、修繕積立金が不足するケースは少なくありません。国土交通省の調べによれば、平成30年度のデータでも、およそ35％のマンションで修繕積立金の不足が発生していることが報告されています。

対処法

修繕積立金が不足したときは、対処法の見込みを立てて管理組合の理事会に報告し承認を受けたうえで、住民説明会で居住者の同意を得る必要があります。そのためにまずはどのように対処するか、方向性を決定しなければなりません。

対処法は2つあります。

• 大規模修繕の工事内容を見直してコストを削減し、予算内で工事を完了させる
• 不足分の費用を捻出して大規模修繕工事は予定通り執行する

工事する部分を調整してコストを調整する場合、修繕内容に不備が生じたことで事故や不具合が発生することのないように慎重に検討する必要があります。

管理組合の理事会に相談し承認を得られたら、修繕の変更内容と変更に至った経緯を住民に説明し納得を得るために、住民説明会を開催してください。

相談先

大規模修繕の費用に発生した不足分を捻出する方法には、次のようなものがあります。

• 一時金（不足分をマンションの戸数で割った金額）を住民から徴収する
• 住宅金融支援機構から貸付を受ける

いずれの場合も、事前に大規模修繕計画の修繕積立金に関する計画自体を見直す必要があります。修繕積立金の見直しに伴う計画の再策定内容の妥当性や参考資料の正当性に関する相談は、公益財団法人マンション管理センターで受け付けています。

公益財団法人マンション管理センターは、国土交通大臣指定のマンション管理適正化推進センターです。マンション管理に関する各種情報提供や相談ができる窓口です。

クレーム

マンションの大規模修繕の間、居住者は大きな音や振動、粉塵被害のほかにも、窓が開けられない、ベランダに出られない、敷地内に居住者以外の人物が出入りする、大型車輌の出入りといった、さまざまなストレスが、マンションの居住者や近隣住人に降り掛かります。

そしてそのほとんどは、工事が終わるまで解消は困難な問題ばかりです。つまり、抜本的なクレームの対応策はないに等しいと言えます。

修繕工事の実施内容や時間帯を具体的かつ繰り返し周知するとともに、修繕が完了した場合に期待できるメリットも説明して、居住者の理解を得ることが大切です。またクレームが発生した際は丁重に声に耳を傾けて、居住者のストレスを軽減するよう努めてください。

ベランダの私物

マンションの大規模修繕にあたっては、事前にベランダの私物を撤去するようにアナウンスします。エアコンの室外機を除く私物がベランダに置かれている場合、修繕工事ができません。

しかし修繕が始まっても依然としてベランダに私物が置かれているケースは多々発生します。

主な理由としては、大規模修繕にともないベランダの私物を撤去しなければならないことを居住者が失念していることがほとんどです。修繕工事の日程が近づいてから対応しようと考えたまま、うっかり忘れている可能性が考えられます。

日中在宅している居宅であれば、訪問して荷物の移動を依頼できます。しかし不在の場合は工事ができません。作業日程に大幅な変更が強いられ、修繕計画の見直しや追加費用が発生する事態に陥る可能性もあります。

居住者は日々忙しく生活しているため、修繕工事の日程に注意を払うゆとりはないという認識を保つことが大切です。

ベランダからの荷物の撤去や施錠のように居住者に対応を依頼するケースでは、何度も繰り返しアナウンスして協力を促すことが欠かせません。

空き巣被害

マンションで外壁の修繕を行う場合に設置する足場は、空き巣被害を誘発する原因のひとつです。

居住者には窓や玄関の施錠を徹底するよう、繰り返しアナウンスしてください。環境に慣れて来た頃の気の緩みが最も危険です。マンションの大規模修繕が完了するまで、何度も繰り返し注意喚起することが、犯罪の抑止力になります。

またマンション全体を覆う養生シートは、透過性のあるものの導入をご検討ください。不審者が身を隠すスペースを排除する効果が期待できます。

店舗の営業の邪魔になる

1階部分を店舗や事務所といったテナントである場合、マンションの大規模修繕の間、看板や店構えの視認性が下がることで営業の妨げになる恐れがあります。

看板が着脱可能なタイプであれば、足場の目立つ箇所に移動して設置するよう促してください。ただし共用部分に該当する外壁に固定されている看板を着脱する場合、かかる費用は店舗側の負担になることを丁重に説明し、理解を求めてください。

またこのときあらかじめ、足場に店舗の看板を設置することを管理組合に相談し、許可を取ってください。管理組合の許可を得る前に看板の取り付けをした場合、さらなるトラブルの原因になります。

施工会社の倒産

マンションの大規模修繕には長い期間を要するため、修繕が完了する前に施工会社が倒産や諸事情によって工事を継続できなくなる事態も起こり得ます。

この場合は工事費用を精算し、速やかに新しい施工業者を探さなければなりません。工事の進捗次第では、すでに支払った費用の過払い請求を行う必要もあります。

こういった事態を未然に防ぐ意味でも、施工会社の選定は慎重に行ってください。施工実績とともに、経営状況を示す書類も確認すると安心です。

車輌トラブル

マンションの大規模修繕の間は、大小さまざまな関係車輌がマンション敷地内に出入りします。既存の駐車スペースで足りない場合は、代替駐車場も用意して対応するのが一般的です。

この際、代替駐車場は工事関係者しか使用できないことに対する居住者の不満の声があがるほか、工事車輌がイタズラされる、代替駐車場に長期間に渡って駐車する、といったトラブルが発生します。

また規定の駐車スペース以外に工事車輌が駐車することも、トラブルの原因になりかねません。

万が一のトラブルに備えて駐車場に防犯カメラを設置するほか、駐車スペースの使用方法についてのルールを工事関係者と居住者の双方に周知徹底してください。

施工不良

マンションの大規模修繕が完了後、数年経ってから建物に不具合が発生した場合は、まずどこで、どのような不具合が発生しているのか詳細を確認します。

施工箇所によって耐用年数は異なりますが、1〜2年のうちに不具合が発生している場合、ほとんどが施工不良によるものです。修繕工事の完了時に施工会社から発行される保証書の内容を確認し、施工会社に対応を依頼してください。

また瑕疵保険の対象であれば、保険の活用という選択肢もあります。

工事費用の追加請求

マンションの大規模修繕の費用は、着手金を含めて2〜3回で分割払いするのが一般的です。しかし稀に当初の見積より費用がかかったとして、施工完了後に追加で費用を請求されることがあります。

この場合、マンション管理組合の承認を得ている工事および費用の請求であること確認してください。万が一管理組合の承認を得ていないにもかかわらず、施工会社が独断で推し進めた工事にまつわる費用である場合は、支払い義務はありません。

管理組合が承認している請求内容である場合は、組合に報告のうえ、支払い手続きに着手してください。

マンションの大規模修繕は信頼できる専門家に相談しながら進めよう

マンションの大規模修繕は、マンションの快適性を維持し資産価値を保つために欠かせません。しかし準備段階から施工完了後まで、さまざまなトラブルがつきまといます。

マンション建築に関する知識のほかにも、建築業界に関する情報に精通していることや、複雑に絡み合う関係者と円滑にコミュニケーションをとるスキルが欠かせません。

マンションの大規模修繕をスムーズに進めるなら、知識と経験が豊富であり、かつ信頼のおける専門家をパートナーに迎えることをご検討ください。