マンションの管理組合｜役割・業務内容や管理会社との違いは？
マンションには、必ず管理組合が存在しています。しかし、具体的に管理組合がどんなことをしているのかは、イメージしにくいところです。この記事では、管理組合が何をしている組織なのか、管理会社との違いは何か、そして管理組合の役員に選ばれたときに気をつけたい住人間のトラブルとは何かについて解説します。
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そもそもマンションは、建設会社が建てた共同住宅を不動産業者が販売し、希望者が購入することで成立している建物です。
建設会社は基本的に「建てるところまで」、不動産業者は「建設会社から買って、希望者に販売するところまで」を担当しています。
この仕組み上、マンションそのものを経営している人はいなくなってしまいます。
それぞれの居室部は入居者が管理しますが、共用部分の管理は誰もしていないことになってしまうのです。
そこで、こうした共用部分の管理・運営を適切に行うように結成されるのが、管理組合です。
マンションの住民が協力して住環境を保つ
マンションでは、自分たちが生活している部屋の空間以外に、廊下・エントランス・エレベーター・非常階段など、さまざまな共用設備があります。
これらを適切に保つため、定期的な廊下の清掃、電灯交換、エレベーター点検、消防査察などを、住民たちの手で行う必要があります。
管理組合は、これら住民たちがやるべきことを代表して実行してくれている、あるいは住民たちの手で清掃ができるように住民間のルールを決めてくれます。
マンションの住民が協力して資産価値を保つ
マンションは、ただ住むための場所という側面以外に、不動産としての資産価値が存在します。
そのため、外壁の塗り替えや防水工事などの定期的な修繕や、老朽化した際の建て替え工事など、資産価値を一定以上に保つための取り組みが必要です。
こうした工事の計画・実行も、管理組合の役割です。
マンションの所有者は全員参加する
マンション内に物件を所有している人は、全員管理組合に参加しています。
「入った覚えがない」という人であっても所有者であれば加入しているはずです。
多くの住民にとっては、管理組合のために直接何かをすることはほとんどないため、あまり実感はないかもしれません。
なお、賃貸物件の場合は、オーナーが管理組合に加入しているのが一般的です。
管理組合の実務は役員が代表して行っている
住民全員が加入している管理組合ですが、実務を住民全員で行うことは決して現実的ではありません。
そこで、管理組合員の投票などで選ばれた管理組合の役員数名が、管理組合の実務を担ってくれています。
管理組合から委託されて管理業務を行うのが管理会社
しかし、管理組合の役員として選ばれた人も、基本的には普通の入居者です。
自身の生活のための仕事がある場合もありますし、こうした役割と兼務するのは必ずしも容易ではありません。
こうした場合に、マンションの管理業務を委託する先が、管理会社です。
管理組合の設置は法で規定されている
マンションの管理組合は、その性質上、存在しないとマンションの安全性が保てない可能性がある組織です。
こうした点から、入居者全員がマンションや附属施設の管理を行っていくための団体（管理組合）を組織できる（区分所有法第三条）、とされています。
そのため、管理組合があるマンションでは、入居者全員が管理組合に加入する必要がある、と考えられます。
マンションで起こりやすいトラブルを解決するのも管理組合の業務
管理組合は、マンションの住環境を正常に保つのも役割のひとつです。
そのため、住民トラブルの解決を手助けするのも、組合の業務となります。
騒音問題
夜中に大きな物音がする、廊下で騒いでいる声がうるさいなどの苦情は、住人間同士の話し合いでは解決が難しいケースがあります。
こうしたケースで間に入り、折衷案を出して問題を解決に近づけます。
ペット問題
犬や猫などのペットは、騒音の一部として問題になることがあるほか、アレルギーや、単なる好き嫌いなどでもトラブルになってしまうことがあります。
管理組合がすでに決めたマンションの規約に、ペットの可否が書かれている場合もありますので、入居者は事前に確認しておくようにしましょう。
また、規定がない場合は、入居者の投票などでペットが飼えるかどうかを決めるという方法もあります。
ゴミ出し問題
多くのマンションでは、指定の時間内に家庭ごみを排出することが規定されています。
この時間を守らない一部の入居者によって、カラスや野良犬・野良猫などが生ゴミを漁る鳥害・獣害が発生するケースがあります。
このような場合に、問題を起こしている住民に直接やめるよう注意するといった対策をとるのも、管理組合の役割です。
共用部の私用・汚損トラブル
マンションにおける共用部は“みんなのもの”であり、基本的に私物を置きっぱなしにして占有することは許されません。
また、共用部を意図的に、必要以上に汚すような行為も、住民間のトラブルの原因となります。
このような行為を行っている住民に対しては、注意喚起をする必要があります。
管理組合の役員になりたがらない入居者は多い
上記のようなトラブルの解決役として動くと、どうしても入居者同士の板挟みに遭いやすくなってしまいます。
お互いが気持ちよく生活できる環境を整えよう
マンションの管理組合は、蛍光管の交換といった基本的な環境整備はもちろん、外壁塗装などの大型改修にも対応してくれる組織です。
また、住民間で生じる問題の解決にも動いてくれますが、入居者同士が生活しやすいよう配慮した行動を取ることが重要です。
管理組合の役員になりたがらない人も多いため、組合業務を管理会社に委託するケースも多くあります。
それぞれのマンションでの生活がより快適になるよう、管理組合をうまく機能させましょう。
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