特定建築物定期調査とは｜対象となる建物・調査の内容やルール・進め方まで解説
建物には安全性を確認するための定期点検が欠かせません。なかでも不特定多数の人が集まる大きな建物は、安全管理を怠ると事故や災害発生時に甚大な被害につながるため、定期的な点検・調査・報告が法律で義務付けられています。
この記事では、法が定める定期報告制度のひとつ「特定建築物定期調査」について解説します。
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特定建築物定期調査とは、建築基準法12条で規定されている定期点検・報告制度のひとつです。
建物の老朽化や設備の不備・不具合は事故の発生リスクを高め、災害発生時の被害拡大にもつながります。
特に不特定多数の人が集まる大規模な建物では、事故や災害が起こったときに多くの人が巻き込まれてしまうため、定期的に点検・調査を実施し調査結果を報告することが義務付けられているのです。
なお、建築基準法12条が規定している定期点検は4種類あり、まとめて「12条点検」とも呼ばれています。
建築基準法第12条が定める4つの定期点検・報告制度（12条点検）
【特定建築物定期調査】
建物全体の検査です。外壁の損傷の有無、天井の耐震対策の状況などを確認します。敷地及び地盤、避難施設などの調査も行います。
【建物設備の定期検査】
換気設備、排煙設備、非常用の照明器具、給水設備及び排水設備の検査です。腐食状況の点検や換気量の確認などを行います。
【昇降機等の定期検査】
エレベーターやエスカレーターなどの昇降機の検査です。安全装置の点検や動作確認を行います。
【防火設備の定期検査】
防火扉、防火シャッターといった防火設備の検査です。多くの犠牲者を出す大きな建物火災が相次いだことを受けて2016年から追加されました。
「特定建築物」って？「特殊建築物」との違いは？
特定建築物定期調査の対象となる「特定建築物」は、建築基準法第2条が規定する「特殊建築物」をもとにして、特定行政庁（※）が指定しています。
「特殊建築物」とは
特殊建築物は、建築基準法第2条において下記のように定められています。
学校（専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。），体育館，病院，劇場，観覧場，集会場，展示場，百貨店，市場，ダンスホール，遊技場，公衆浴場，旅館，共同住宅，寄宿舎，下宿，工場, 倉庫，自動車車庫，危険物の貯蔵場，と畜場，火葬場，汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。
引用元：建築基準法第2条
公共性が高い建物のほか、火災の発生リスクが高い建物、衛生管理が必要な建物、周辺の環境に影響を及ぼしやすい建物なども、特殊建築物として扱われています。
特殊建築物には、防火設備の内容、建物の構造、衛生管理、工事中の取り扱い、立地条件など、定期点検・報告義務のほかにも厳格な基準や義務が定められています。
「特定建築物」とは
特定建築物とは、特殊建築物を含む建物のうち、定期点検・報告義務の対象として指定された建物のことです。
まず、国が全国一律で定めた下記の基準があります。
| 建物の用途 | 建物の規模・階数などの条件 |
|---|---|
| 体育館・博物館・美術館・図書館・ボウリング場・スキー場・スケート場・水泳場・スポーツ練習場（いずれも学校に附属するものを除く） | ・3階以上の階・床面積が2,000㎡以上 |
| 劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場など | ・地階もしくは3階以上の階・客席の床面積が200㎡以上・主階が1階にない劇場、映画館、演芸場 |
| 病院・有床診療所・ホテル・旅館・就寝用福祉施設（※）など | ・地階もしくは3階以上の階・床面積が2,000㎡以上・2階の床面積が300㎡以上 |
| 百貨店・マーケット・展示場・キャバレー・カフェ・ナイトクラブ・バー・ダンスホール・遊技場・公衆浴場・待合・料理店・飲食店公衆浴場・待合・料理店・飲食店・物品販売業を営む店舗 | ・地階もしくは3階以上の階・床面積が3,000㎡以上・2階の床面積が500㎡以上 |
この全国一律の基準をもとにして、特定行政庁が「特定建築物」を定めます。
たとえば国の基準では対象外になっている学校の体育館は、東京都の基準では床面積が2,000㎡以上あれば特定建築物に該当します。
特定建築物の該当条件については、それぞれの特定行政庁のHPなどで確認してください。
特定建築物定期調査の内容
特定建築物定期調査の調査項目は約130項目にも及びますが、大きく分けると以下の5つに分類されます。
敷地及び地盤の調査
地盤沈下などによる陥没・凸凹・傾斜の有無を確認します。調査方法は目視です。建物周辺に陥没が見られ安全性を損ねている場合は、工事が必要になります。
建物周辺及び敷地内の地盤のほか、敷地内の通路、塀、擁壁の状況も調査します。排水管の詰まりや衛生面のチェックも行います。
建築物の外部の調査
建物の基礎、外壁の躯体、外装仕上げ材、サッシなどの劣化・損傷状況を確認します。
基礎部分のひび割れ、木材の腐朽（木造建築物の場合）、モルタル・ブロックの欠落、タイルの剥離、鋼材や接合金具の錆や腐食、サッシの変形などがチェックポイントです。
目視のほか、テストハンマーによる打診も行われます。
屋上及び屋根の調査
屋上のひび割れ・剥離や反り上がり、屋根のふき材（瓦など）の損傷、鋼材や金具の錆や腐食などをチェックします。
また、屋上や屋根に設置されている高架水槽などの機器についても点検・調査します。
目視のほか、テストハンマーによる打診も行われます。
建築物の内部の調査
天井、床、建物内部の躯体、照明器具、換気設備などの調査です。
天井の劣化・損傷・剥離、耐震対策の状況、内壁や床躯体の割れ・たわみ・錆・腐食、照明器具の錆・腐食・変形・落下などに加え、採光を妨げるものが放置されていないか、換気設備が作動しているかもチェックします。
目視とテストハンマーによる打診のほか、見えにくい部分の調査には双眼鏡などを用いることもあります。
避難施設などの調査
災害時の避難施設や非常口に関する調査です。
避難経路の幅員がじゅうぶんに確保されているか、扉の開閉や避難を妨げる障害物が置かれていないか、燃えやすいものが集積・放置されていないかなどを目視でチェックします。
手すり・避難バルコニー・排煙設備なども調査の対象ですが、防火設備の設置状況については、2016年新設の「防火設備定期検査」でより詳しく調査することになっています。
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無料 見積り依頼はこちら特定建築物定期調査のルール
特定建築物定期調査の対象となる建物と調査内容がわかったところで、調査を行う頻度や時期、ルールについて解説していきます。
調査の頻度と時期
特定建築物定期調査の時期について、国は「おおむね6ヶ月～3年の間隔をおいて、特定行政庁が定める時期」とだけ示しており、具体的な周期や時期は特定行政庁が決定しています。
周期は建物の用途や規模によって異なり、新築・改築した年から数えて報告年度が決まります。
特定建築物定期調査の正確な頻度や時期については、建物を管轄する特定行政庁のホームページなどで個別に確認してください。
東京都の場合は下記で確認することができます。
参考：定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧｜東京都都市整備局
初回免除制度とは
特定建築物定期調査には「初回免除」という制度があります。
たとえば東京都の場合は、新築・改築した翌年の調査を「初回」として免除し、そこから報告周期のカウントを始めます。
3年ごとに調査・報告が必要な建物の場合は、工事が完了した翌年の初回調査が免除になり、その3年後（工事完了から4年後）が事実上最初の特定建築物定期調査となります。
詳細は特定行政庁ごとに異なるので、ホームページなどで個別に確認してください。
調査は有資格者が行う
建築基準法12条が規定する定期点検（特定建築物定期調査・建築設備の定期検査・昇降機等の定期検査・防火設備の定期検査｜12条点検）は、いずれも有資格者が行う必要があります。
特定建築物定期調査を実施できるのは、下記いずれかの資格を持っている人です。
- 一級建築士
- 二級建築士
- 国土交通大臣が登録した講習を修了し国から特定建築物調査員資格者証が与えられた人
そのため、特定建築物定期調査は基本的に専門業者への外注で実施することになります。
特定建築物定期調査の進め方
ここでは特定建築物の所有者・管理者に向けて、特定建築物定期調査の進め方やノウハウを時系列で解説します。
特定行政庁から通知書が届く
特定建築物定期調査の対象年度になると、特定行政庁から通知書が届きます。
建築法第12条が定める定期報告制度（12条点検）には「特定建築物定期調査」「建築設備の定期検査」「昇降機等の定期検査」「防火設備の定期検査」の4種類がありますが、それぞれ報告年度が異なります。
タイミングが合った年度は複数の検査を同時に実施することが可能です。通知書はそれぞれ別に届きます。
特に建築設備の定期報告については、ほとんどの特定行政庁が毎年の報告義務を課しているので、特定建築物定期調査と同時に行う機会が多いかもしれません。
点検業者に依頼する
特定行政庁から届いた通知書の内容をもとにして点検業者への発注を行います。通知書に記載された報告期限に間に合うよう、余裕をもってスケジューリングしましょう。
特定建築物定期調査以外の通知書も届いた年は、同じ業者に発注したほうが早く済みますし、2検査以上の同時実施で費用を割引きしている業者もあります。
複数の調査・検査を同時に実施する場合は、それぞれの報告期限をよく確認してください。
発注までの具体的な流れは「点検業者を探す→見積りを取る→発注」です。
弊社でも特定建築物定期調査を含む12条点検の見積りが可能なので、ぜひお問い合わせください。
調査を実施し報告書を作成する
点検業者に発注したら、調査内容や調査方法などに関する打ち合わせを行い、日程を決めて実際の調査へと進みます。
見積りを取る時点である程度の共有が済んでいても、事前の打ち合わせでもう一度確認しておくと安心です。
打ち合わせが終わったら有資格者が現地調査を行い、調査内容を報告書にまとめます。
報告書を特定行政庁に提出する
できあがった報告書に特定建築物の所有者や管理者が押印して、特定行政庁に提出します。
原則として郵送による受付をしていない特定行政庁がほとんどなので、基本的には窓口に持参する必要があります。これは窓口で内容を確認しながら事前審査が行われるためです。
やむを得ない事情があり窓口への提出が難しい場合は、必ず特定行政庁に連絡して相談しましょう。
なお、報告書の提出を点検業者に代行してもらうことはできます。
ただし、特定行政庁ごとにルールが異なる可能性もあるため、個別に確認してください。
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無料 見積り依頼はこちら特定建築物定期調査の費用について
特定建築物定期調査は法で義務付けられていますが、点検・調査・報告にかかる費用は所有者・管理者が負担します。
そこで、気になる特定建築物定期調査の費用について解説していきます。
費用の相場は？
| 延べ床面積 | 費用相場 |
|---|---|
| ～1,000㎡（12室） | 40,000円～45,000円 |
| ～2,000㎡（25室） | 44,000円～50,000円 |
| ～3,000㎡（40室） | 52,000円～60,000円 |
※部屋数は70㎡の3LDKで換算
特定建築物定期調査の費用相場は上記ですが、料金設定は業者によって異なり、具体的な料金を明示していないケースが多いです。
近年は赤外線カメラを搭載したドローンによる外壁調査などが法で認められ、大幅なコストダウンが実現しています。
ただしドローンによる調査には「テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するもの」という条件があるので、経験や実績が豊富な業者を選びましょう。
まずは見積りから
特定建築物定期調査の明確な費用を知りたい場合は、実際に見積りを取ってみることをおすすめします。
業者によってかなり金額が違ってくることもあるので、管理会社が指定する業者や今まで発注していた業者とは別に、相見積りを取ってみるのも良いでしょう。
弊社でも特定建築物定期調査の見積りが可能です。また、ほかの12条点検の見積りも承っていますので、ぜひお問い合わせください。
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特定建築物定期調査は法で義務付けられており、調査・報告を怠ったり虚偽の報告をしたりすると、建築基準法第101条に基づき100万円以下の罰金が課せられる可能性もあります。
何よりも建物の利用者や周辺の安全を守るために、規定の年度に正しい方法で実施するようにしましょう。
弊社はさまざまな建物の点検実績があり、特定建築物定期調査については年間1,000件以上の実績があります。
点検報告書の申請代行は一級建築士が担当し、調査から修繕までワンストップで提供しています。
興味のある方はぜひ以下のお見積りフォームから、お気軽にお問い合わせください。
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